जेव्हा कोणी भारतातील स्थावर मालमत्तेचा उल्लेख करतो तेव्हा जमिनीची उत्तम व्याख्या केली जाऊ शकते, एखादी व्यक्ती केवळ बांधकामाधीन घरे, कार्यालये, मॉल्स किंवा फ्लॅट्स यांसारख्या भौतिकदृष्ट्या काय साक्ष देऊ शकते याचा विचार करतो. जमीन, ज्यावर इतर सर्व मौल्यवान मालमत्ता आधारित आहे, विरोधाभासाने, सहसा कोणत्याही गांभीर्याने चर्चेसाठी आणले जात नाही. हे सामान्यतः एक जटिल, अपारदर्शक किंवा अगदी पूर्णपणे सट्टा क्षेत्र मानले जाते, ज्यामुळे ते रिअल्टीसाठी सर्वात कमी समजलेले बाजार बनते.तथापि, भारतातील नागरीकरणाच्या पुढील टप्प्यात, जमीन हळूहळू सर्वात मौल्यवान स्थावर संसाधनांपैकी एक म्हणून उदयास येत आहे. भारतीय शहरांच्या नियोजन आणि विकासाचा हा परिणाम आहे.जमीन इमारतींपेक्षा वेगळी का वागतेजमिनीचा गैरसमज होण्याचे मुख्य कारण म्हणजे जमीन सुधारणांपेक्षा खूप वेगळी वागते. सुधारणांचे अवमूल्यन होते, देखभाल आवश्यक असते, झीज होण्याच्या अधीन असतात, भाडेकरूंवर अवलंबून असतात आणि अप्रचलितता आणि बाजार चक्र डिझाइन करण्यासाठी संवेदनाक्षम असतात. त्यांचे मूल्य रोख प्रवाह आणि व्याप यांच्याशी निगडीत आहे. जमिनीचे अवमूल्यन होत नाही. त्याचे मूल्य देखभाल किंवा भाड्याच्या उत्पन्नाशी जोडलेले नाही, परंतु स्थान, परवानगी असलेला वापर आणि भविष्यातील प्रासंगिकता. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, या घटकांचा मुख्यत्वे बाजारातील भावनांऐवजी सरकारी धोरणावर प्रभाव पडतो. जसजशी शहरे बाहेरून आणि वरच्या दिशेने वाढतात, एकेकाळी परिघावर बसलेली जमीन अनेकदा शहरी क्रियाकलापांमध्ये केंद्रस्थानी असते. हा फरक जमीन एक मूलभूतपणे भिन्न संपत्ती-निर्मिती मालमत्ता प्रदान करतो, जी तिमाही कामगिरीपेक्षा जास्त वेळ आणि संरचनात्मक बदलांवर कार्य करते.भारतातील शहरे धोरणात्मक आहेतशतकानुशतके सेंद्रियदृष्ट्या वाढलेल्या अनेक जागतिक शहरांच्या विपरीत, भारतीय शहरे मुख्यत्वे धोरण-आधारित आहेत. शहरे कुठे वाढवायची, कोणत्या कॉरिडॉरला प्राधान्य द्यायचे, विकास किती घनता असू शकतो आणि विशिष्ट झोनमध्ये कोणत्या प्रकारच्या क्रियाकलापांना परवानगी आहे हे सरकार ठरवतात. हे निर्णय नंतर मास्टर प्लॅन्स, झोनिंग रेग्युलेशन, इन्फ्रास्ट्रक्चर ब्लूप्रिंट्स आणि दीर्घकालीन धोरणांमध्ये ठेवले जातात जे सहसा 10 ते 20 वर्षे पुढे दिसतात. जेव्हा अशा योजना कागदावरुन अंमलात आणल्या जातात, तेव्हा जमिनीच्या किमती सहसा प्रथम प्रतिक्रिया देतात. बांधकाम क्रियाकलाप दिसू लागेपर्यंत, जमिनीच्या मूल्यातील वाढीचा महत्त्वपूर्ण भाग आधीच आला आहे. त्यामुळे जमिनीची समज शहरी ओळख देणाऱ्या वाढीचा नमुना तयार करण्याच्या धोरणाच्या समजापासून अविभाज्य आहे.झोनिंग: जमिनीच्या मूल्याचे निर्णायक निर्धारकजमिनीच्या सर्वात दुर्लक्षित पैलूंपैकी एक म्हणजे झोनिंग. झोनिंग हे ठरवते की जमिनीच्या तुकड्यावर कायदेशीररित्या काय बांधले जाऊ शकते. शेतजमीन सामान्यत: मर्यादित वापरास परवानगी देते आणि त्यामुळे कमी मूल्य असते. व्यावसायिक, आदरातिथ्य किंवा मिश्र-वापर झोनिंग उच्च आर्थिक क्रियाकलाप आणि महसूल संभाव्यतेस परवानगी देते. जेव्हा जमीन झोनिंगच्या एका श्रेणीतून दुसऱ्या श्रेणीत बदलते, तेव्हा प्रत्यक्षात काहीही बांधण्यापूर्वी किंमतीत तत्काळ वाढ होते. असे म्हटले आहे की, अशी बदली हा सट्टेबाजीचा विषय नाही. त्याऐवजी, ते प्रशासकीय आहे: केवळ नियम बदलल्यामुळे जमीन अधिक वापरण्यायोग्य, अधिक लवचिक आणि विकसक आणि संस्थांसाठी अधिक आकर्षक बनते. झोनिंग अपग्रेड हे कदाचित भारतीय शहरांमध्ये जमिनीच्या मूल्याच्या पुनर्मूल्यांकनाचे सर्वात प्रभावी ट्रिगर आहेत.FAR आणि विकास क्षमता समजून घेणेझोनिंगशी खूप संबंधित आहे, FAR: फ्लोअर एरिया रेशो देखील आहे, जे विशिष्ट प्लॉटवर बांधले जाऊ शकणारे प्रमाण वर्णन करते. समान आकाराचे दोन भूखंड, एकाच ठिकाणी स्थित आहेत, जर एकाने दुसऱ्यापेक्षा जास्त बांधकाम करण्यास परवानगी दिली तर त्यांची किंमत जास्त असू शकते. शहरांची घनता वाढत असताना, सरकारे प्रमुख रस्ते, ट्रान्झिट कॉरिडॉर आणि शहरी केंद्रांसह FAR वाढवतात. अशा बदलांमुळे जमीन मालकांना त्यांच्या जमिनीच्या विकासाची क्षमता वाढवून थेट फायदा होतो. मूल्याची ही निर्मिती एक वीट रचण्याआधीच घडते, ज्यामुळे नियोजन निर्णयांमुळे जमिनीचा फायदा होतो या युक्तिवादाला बळकटी मिळते.आम्ही भारत वेल्थ ग्रुपमधील ध्रुव सरकार यांच्याशी बोललो, जे गुंतवणूकदारांसाठी FAR स्तरावर धोरणात्मक बुद्धिमत्ता तयार करतात आणि म्हणाले, “FAR चा जमिनीचा रेट ॲम्प्लिफायर म्हणून विचार करा. जर जमिनीचा तुकडा जमिनीपर्यंत पोहोचणे, रस्त्याची रुंदी इ. सारख्या अधिकृत नियमांची पूर्तता करतो तरच अतिरिक्त FAR उपलब्ध आहे. अयोध्येत, बनारस कनेक्टिंग रोडवर त्यांच्यासोबत पैसे ठेवणाऱ्या गुंतवणूकदाराला 8.75 एफएआर मंजूर कसा झाला, ज्यामुळे गुंतवणूकदारांना जमिनीवर 8.75X क्षेत्रफळ तयार करून विकण्याची परवानगी मिळाली आणि त्यामुळे केवळ परतावा मिळू शकला आणि एफएआर दस्तऐवजात वाढ केल्यावर मंजूरी मिळाली. एफएआर आणि गुंतवणुकीची साधी समज अनेक पटींनी वाढली. हीच एफएआरची शक्ती आहे.”पायाभूत सुविधा: कायम मूल्य गुणकपायाभूत सुविधांना आधार देणे हा जमिनीचे अर्थशास्त्र बदलणारा आणखी एक महत्त्वाचा घटक आहे. रस्ते, विमानतळ, मेट्रो मार्ग आणि रिंगरोड कनेक्टिव्हिटी देऊ शकतात; या व्यतिरिक्त, ते जमिनीचा वापर कायमचा बदलतात. रुंद रस्ता दृश्यमानता, कनेक्टिव्हिटी आणि व्यावसायिक व्यवहार्यता सुधारतो. वाहतूक नोड्सची उपस्थिती हॉटेल, कार्यालये, लॉजिस्टिक पार्क आणि संस्थात्मक विकासासाठी अशा क्षेत्रांना आदर्श बनवते. काहीवेळा, सध्याच्या परिसरापेक्षा रुंदी आणि कनेक्टिव्हिटी अधिक महत्त्वाची असते, कारण पायाभूत सुविधा भविष्यातील मागणी वाढवतात. हे विशेषतः भारतीय परिस्थितीत स्पष्ट होते, जेथे गुडगावचा विकास उदाहरणात्मक आहे: याची सुरुवात दिल्ली-गुडगाव एक्सप्रेसवे, सायबर सिटी आणि झोन अपग्रेड नोटिफिकेशन्सने झाली. विकास योजनांच्या घोषणांनंतर नवी मुंबई आंतरराष्ट्रीय विमानतळाच्या आजूबाजूच्या जमिनीची किंमत मोठ्या प्रमाणात वाढली आहे. जेवार विमानतळ प्रकल्प अंमलबजावणीच्या टप्प्यावर आल्यानंतर यमुना एक्स्प्रेस वे झोनमध्ये जमिनीबद्दल स्वारस्य पुन्हा निर्माण झाले.पर्यटन, विश्वास आणि शहराचे अर्थशास्त्रपर्यटन आणि विश्वासाने चालणाऱ्या शहरांचा पॅटर्न सारखाच पण वेगळा आहे. अयोध्या, तिरुपती, शिर्डी आणि उज्जैन यांसारख्या ठिकाणी, काही काळापासून, प्रवेश रस्ते, मंदिर कॉरिडॉर, पार्किंग झोन आणि हॉस्पिटॅलिटी क्लस्टर्सच्या जवळ जमिनीची प्रशंसा झाली आहे. जसजसे लोकसंख्या वाढते तसतसे हॉटेल्स, खाद्य सेवा, वाहतूक आणि रसद यांच्या मागणीमुळे व्यावसायिक जमिनीची कायम मागणी निर्माण होते. रहिवासी क्षेत्रांनाही फायदा होतो, परंतु ॲक्टिव्हिटी हबजवळ व्यावसायिक आणि मिश्र-वापराची जमीन सहसा पुढे असते. पुन्हा एकदा, मोठ्या प्रमाणावर बांधकाम करण्यापूर्वी जमिनीचे मूल्य वाढते.जमिनीचे महत्त्वशेतजमिनीची भारतीय बाजारपेठ तीन कारणांमुळे पुन्हा चर्चेत आली आहे. प्रथम, अधिकाऱ्यांनी मांडलेल्या मास्टर प्लॅनमध्ये काही सुधारणा झाल्या आहेत. दुसरे म्हणजे, सरकारने पायाभूत सुविधांवर खर्च केल्याने प्रादेशिक कनेक्टिव्हिटीचे परिदृश्य मोठ्या प्रमाणावर बदलत आहे. तिसरे, पर्यटन, सेवा आणि संस्थांसारख्या इतर क्षेत्रांच्या वाढीमुळे व्यावसायिक जमिनींची मागणी वाढली आहे. सत्य हे आहे की, बहुतेक गुंतवणूक पोर्टफोलिओमध्ये, रिअल इस्टेट अजूनही त्रासदायक आहे कारण ती मासिक उत्पन्नाच्या दृष्टीने अदृश्य आहे, जरी ती नियमांच्या दृष्टीने त्याच्या जटिलतेमुळे कमी त्रासदायक होत आहे. बहुतेकदा, रिअल इस्टेटकडे दुर्लक्ष करणे म्हणजे भविष्यात केंद्रित मूल्याच्या सुरुवातीच्या निर्देशकांकडे दुर्लक्ष करणे.शहरांचे भविष्य वाचत आहेजमिनीचा अल्पकालीन व्यापाराशी संबंध नाही. हे खेळ खेळण्याशी संबंधित आहे ज्या प्रकारे शहरी संरचना वाढण्याची योजना आहे. ज्या देशात नागरीकरणाची पुढची पिढी अपघाताच्या ऐवजी नियोजनाद्वारे अनुभवेल, जमीन हे अंतिम रिअल इस्टेट मूल्याचे पहिले आणि सर्वोत्कृष्ट संकेत असेल, जरी ते सामान्यतः सर्वात वाईट समजले जाते. जमिनीचे आकलन करणे म्हणजे भारतीय शहरांचे भविष्य समजून घेणे होय.
